Reposición de Propiedades

La severidad en los préstamos de baja calidad han creado gran expectación el mercado de bienes raíces, con grandes oportunidades para los compradores, con propiedades actualmente en mora o que ya han sido ejecutadas en juicio hipotecario.

A medida que la insolvencia aumenta; la oportunidad también crece para los inversionistas. Los juicios hipotecarios están florecientes...

De acuerdo a los datos aportados por la Asociación de Hipotecas Bancarias, (M.B.A.según sus siglas en inglés) la Florida es el segundo Estado de la Nación con más incidencia de juicios hipotecarios. California, Florida, Nevada y Arizona conjuntamente, representan más de un tercio de los préstamos de baja calidad, y que son responsables por la gran mayoría de los préstamos en mora y el gran aumento de los juicios hipotecarios. Se espera que la situación empeore en los próximos meses, con un estimado de 2 millones de hipotecas con tasas de interés variable con una tasa de introducción más baja que luego se reajusta a un interés mucho mayor. Próximamente, más del 20% de las hipotecas ofrecidas en los últimos dos años fueron dadas a clientes de crédito dudoso.

Solo en limitado casos especiales, los prestamistas ofrecen solución a los clientes que se atrasan en sus pagos hipotecarios. La solución es aumentar los pagos mensuales por un período de tiempo para así poner al día la cantidad atrasada. Estos arreglos entre el cliente y su prestamista es denominada, "indulgencia," que regularmente dura por un período de 3-6 meses. Este arreglo tiene la intención de permitir que el cliente salde su atraso. Usualmente, esto no es la solución del problema, ya que, un aumento en los pagos mensuales no es la respuesta para una persona que ya está moroso con un pago menor. La "indulgencia" para el juicio hipotecario momentáneamente y solo aparece reportado como "pago atrasado" en el reporte de crédito del cliente, a menos que él, haga específicos arreglos con el prestamista, para que este, no le reporte atrasado en sus pagos a las compañías de créditos. Durante esta etapa en "indulgencia," la mínima demora en el pago acordado, precipitará de nuevo el inicio del juicio hipotecario.

El reloj del juicio hipotecario comienza su "tic-tac," una vez que el cliente se atrase en su pago. El cliente es considerado técnicamente en mora, un día después que vence el pago y este no es recibido por el prestamista. De cualquier forma, el "aviso de insolvencia" no es enviado por el prestamista, hasta que el cliente no esté en mora alrededor de 2-3 pagos.

En esta fase, lo mas inteligente que un propietario pudiera hacer, es ponerse en contacto con un experimentado corredor de bienes raíces para vender su propiedad lo más rápidamente posible, así podrá recuperar algún dinero de la plusvalía de su casa, y mantener mejor porcentaje en su reporte de crédito.

"Pre"-juicio hipotecario se denomina; cuando un propietario ha recibido un "aviso de insolvencia" por parte de su compañía hipotecaria. Durante este período, el propietario todavía es el dueño de la propiedad, pero sus pagos están en mora y la compañía está llevando a cabo el inicio de su juicio hipotecario.

Hay dos tipos diferentes de propietarios en el "pre"-juicio hipotecario:

1. El cliente que tiene plusvalía en su propiedad. En esta situación lo mas adecuado que un cliente pudiera hacer, es ponerse en contacto con un experimentado corredor de bienes raíces; para vender rápidamente y así recuperar su capital y alejarse del problema con dinero y con el menor daño posible a su crédito.
2. El cliente que actualmente tiene una deuda mayor al valor de mercado de su propiedad. En esta situación, la mejor solución para este propietario es ponerse en contacto con un experimentado corredor de bienes raíces. Así, podrá alejarse con el menor daño en su crédito, y sin la estigma que siempre supone la ejecución de un juicio hipotecario.

Un experimentado corredor en bienes raíces negociará una "venta reducida" a nombre del propietario, ya que a los propietarios las leyes generalmente le prohíben negociar ellos mismos directamente con sus prestamistas este tipo de transacción. Cuando el contrato de compra/venta ejecutado en la propiedad no es lo suficiente alto para cubrir todo el adeudo, el prestamista tiene que reducir el balance total de la deuda y perder parte de su capital. Esto es una "venta reducida." Aun y a pesar de su pérdida, este arreglo le netaría mucho más que lo que recibiría al final del juicio hipotecario. Lo cual es muy costoso para cualquier prestamista.

Nota: este tipo de transacción es considerada por el I.R.S., (Servicio de Rentas Internas) como una ganancia para el propietario, ya que la proporción que corresponde a la deuda perdonada por el prestamista, es considerada una entrada de dinero. El propietario deberá pagar impuestos. También en algunos casos, los prestamistas pueden exigir al cliente pago de la diferencia perdonada en el futuro. Esta diferencia es denominada "deficiencia," y un abogado pudiera determinar si el préstamo califica para un reclamo de "deficiencia," o no.

Nosotros siempre recomendamos a los propietarios a consultar con su abogado y contador antes de entrar en una transacción que es una "venta reducida" en su propiedad.

Todas las ventas reducidas requerirán específica documentación y negociación, como:

• Aceptación del prestamista.
• Carta de autorización del prestamista.
• Carta pre-eliminar del total neto a recibir.
• Carta explicativas de la causa del problema por parte del propietario.
• Prueba de entradas y de activos del propietario.
• Copias de estados bancarios del propietario.
• Un análisis del precio comparativo de la propiedad.
• Contrato de compra/venta y acuerdo de venta con el corredor de bienes raíces.
• Estado del cierre final.
• Documentación soportando la transacción.

Para mejor complementar los requerimientos exigidos la mejor opción para un propietario es recavar la ayuda de un corredor experimentado en bienes raíces en este tipo de transacciones; que solamente cobrará su compensación si la transacción se realiza.

Esperando la respuesta. Usualmente, demorará de 3-6 semanas después de mucho trabajo y seguimiento para recibir la aprobación final del prestamista para una "venta reducida."

Juicio hipotecario; es cuando el prestamista finalmente toma el título de la propiedad. Ellos son los nuevos propietarios de la propiedad. Las compañías hipotecarias usualmente usan a corredores de bienes raíces para vender su inventario de propiedades "reposeídas." Lo único que ellos quieren es el total de su balance más los gastos adicionales incurridos.

También hay "Programas del Gobierno" para vender sus propiedades reposeídas a través de juicios hipotecarios. Generalmente, son hipotecas que fueron financiadas por programas F.H.A. y V.A. Ellos tienen sus propios programas de disposición de inventarios y siempre utilizan corredores de bienes raíces aprobados, para su reventa.

Para los compradores ahora es un gran momento para analizar sus posibilidades para comprar en este floreciente mercado de juicios hipotecarios.

Estadísticas del "First American Real Estate Solution," (una compañía que se expecializa en propiedades ejecutadas en juicio hipotecario y que trabajan con corredores de bienes raíces en áreas específicas), indica, que una casa ejecutada "infestará" las otras casas en su vecindario. Las remanentes casas en el vecindario de la casa ejecutada bajará un 5% de su valor de mercado. Si un 8% de las casas en un vecindario son ejecutadas, el valor de mercado del vecindario se reducirá un 20% de su valor de mercado. Así, convirtiendo el completo vecindario en una gran compra en el preciso momento de la ejecución hipotecaria.

Una vez la propiedad ejecutada es comprada nuevamente, y en forma gradual el resto de las propiedades en el área recobran su valor de mercado, generalmente en un período de 6 meses.

Elementos que ocurren durante una ejecución hipotecaria:

• Un prestamista inicia su proceso de juicio hipotecario cuando 3 pagos están en mora.
• La propiedad va a subasta en la corte local.
• En la subasta el prestamista generalmente inicia la apuesta original. El prestamista no puede aceptar menos que lo que se le adeuda. Si el prestamista recibe más de lo que se le adeuda, la diferencia sobrante va al propietario.
• Si la casa no es comprada en la subasta, es traspasada al prestamista.
• El prestamista puede revender sus propiedades a través de una casa subastadora o usará los servicios de un corredor de bienes raíces para su reventa. El nuevo precio es determinado por el prestamista.